ESTAMOS HÁ 17 ANOS
Ao longo deste tempo fomos crescendo em tamanho e relevância; pelo que hoje, podemos afirmar que, possuímos recursos e contactos que nos garantem fluidez nos processos, capacidade de antecipação de problemas, atenção plena ao cliente e adaptação às rápidas mudanças ditadas pelos mercados.
O que nos move é a vontade de potencializar e inovar nas interações que mantemos com os condóminos. Queremos que sintam, através do nosso trabalho e disponibilidade diária, que valorizamos os seus patrimónios imobiliários. É igualmente nosso objetivo proporcionar-lhe conforto, comodidade e segurança.
Conforto porque deixará de se preocupar com a organização da contabilidade, com o pagamento de faturas, com as obrigações fiscais ou a redação e envio de atas. Oferecemos comodidade sob a forma de serviços de limpeza, seja de pavimentos de garagem, escadas, corrimões ou outras áreas comuns; agilizamos pedidos de orçamento e lançamento de concursos; e poderá deixar também connosco o levantamento de possíveis defeitos de construção.
Tendo em conta os tempos atuais, o sentimento de segurança ocupa um papel de destaque na nossa conduta, pelo que asseguramos o cumprimento das últimas orientações de higienização e desinfeção dos espaços.
ESTAMOS HÁ 17 ANOS
NO MERCADO
Ao longo deste tempo fomos crescendo em tamanho e relevância; pelo que hoje, podemos afirmar que, possuímos recursos e contactos que nos garantem fluidez nos processos, capacidade de antecipação de problemas, atenção plena ao cliente e adaptação às rápidas mudanças ditadas pelos mercados.
O que nos move é a vontade de potencializar e inovar nas interações que mantemos com os condóminos. Queremos que sintam, através do nosso trabalho e disponibilidade diária, que valorizamos os seus patrimónios imobiliários. É igualmente nosso objetivo proporcionar-lhe conforto, comodidade e segurança.
Conforto porque deixará de se preocupar com a organização da contabilidade, com o pagamento de faturas, com as obrigações fiscais ou a redação e envio de atas. Oferecemos comodidade sob a forma de serviços de limpeza, seja de pavimentos de garagem, escadas, corrimões ou outras áreas comuns; agilizamos pedidos de orçamento e lançamento de concursos; e poderá deixar também connosco o levantamento de possíveis defeitos de construção.
Tendo em conta os tempos atuais, o sentimento de segurança ocupa um papel de destaque na nossa conduta, pelo que asseguramos o cumprimento das últimas orientações de higienização e desinfeção dos espaços.
01
CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS
02
CONDOMÍNIOS DE ESCRITÓRIOS
03
CONDOMÍNIOS DE ZONAS COMERCIAIS
FAZEMOS A DIFERENÇA
AGILIZAMOS O DIA A DIA DOS PROPRIETÁRIOS COM SOLUÇÕES SIMPLIFICADAS E PROJETADAS À MEDIDA.
Das maiores comunidades às mais reduzidas.
Da cidade movimentada ao “subúrbio” pacato.
Seja uma construção recente ou antiga. A Parque de Ideias oferece um pacote de serviços completo, transparente e que atende aos requisitos da sua propriedade.
OS NOSSOS SERVIÇOS
Contribuímos para o fortalecimento do senso de comunidade, com uma visão de gestão a médio prazo.
ADMINISTRATIVOS
- Responsabilizámo-nos pela elaboração do regulamento interno, de atas e circulares
- Convocamos e realizamos Assembleias de Condomínio
- Asseguramos o cumprimento das obrigações fiscais
- Subcontratamos os serviços que se revelem necessários
- Ativamos seguros de multirrisco do condomínio
- Tratamos dos seguros de acidentes de trabalho do pessoal do condomínio
- Fazemos fiscalização de serviços externos
- Emitimos declarações de despesas e receitas para declaração de IRS
ADMINISTRATIVOS
- Responsabilizámo-nos pela elaboração do regulamento interno, de atas e circulares
- Convocamos e realizamos Assembleias de Condomínio
- Asseguramos o cumprimento das obrigações fiscais
- Subcontratamos os serviços que se revelem necessários
- Ativamos seguros de multirrisco do condomínio
- Tratamos dos seguros de acidentes de trabalho do pessoal do condomínio
- Fazemos fiscalização de serviços externos
- Emitimos declarações de despesas e receitas para declaração de IRS
FINANCEIROS
- Gerimos a liquidação das despesas e a cobrança de quotas
- Acompanhamos as contas correntes
- Apresentamos de forma simplificada e acessível os relatórios de contas e orçamentos
- Adotamos uma postura ativa e correta na gestão de devedores
- Fazemos uma vasta pesquisa para lhe apresentar as mais recentes e benéficas soluções bancárias, de forma a rentabilizarmos os seus fundos.
Mais detalhes:
RESOLVER PROBLEMAS Proporcionamos-lhe uma abordagem fresca e amigável.
FINANCEIROS
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- Adotamos uma postura ativa e correta na gestão de devedores
- Fazemos uma vasta pesquisa para lhe apresentar as mais recentes e benéficas soluções bancárias, de forma a rentabilizarmos os seus fundos.
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Proporcionamos-lhe uma abordagem fresca e amigável.
MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO
- Usamos técnicas e meios avançados para manter os espaços comuns limpos, evitando ao máximo o uso de detergentes e outros compostos que contenham elementos corrosivos, abrasivos ou outros.
- Substituímos lâmpadas e polimos materiais como pedras e mosaicos
- Desentupimos canos e esgotos, reparamos portas, fechaduras e sensores
- Verificamos os sistemas de segurança dos elevadores
- Realizamos manutenções de piscinas e jardins
- Inspecionamos sistemas de ventilação e exaustão, centrais de incêndio, detetores de monóxido de carbono e extintores, bem como redes de gás
- Efetuamos análises químicas e bacteriológicas da água
Mais inspeções:
MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO
- Usamos técnicas e meios avançados para manter os espaços comuns limpos, evitando ao máximo o uso de detergentes e outros compostos que contenham elementos corrosivos, abrasivos ou outros.
- Substituímos lâmpadas e polimos materiais como pedras e mosaicos
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- Efetuamos análises químicas e bacteriológicas da água
Mais inspeções:
FAZEMOS POR ENTREGAR-LHE O MÁXIMO DE VALOR, DISPONIBILIZANDO PARA O EFEITO UM CONJUNTO DE ESPECIALISTAS À DISTÂNCIA DE UMA CHAMADA.
Estaremos ao seu lado quer para resolver emergências ou esclarecer dúvidas, primamos pela proximidade, zelo e por mantermos linhas de comunicação abertas.
Cada condómino tem necessidades que devem ser resolvidas à medida, personalizadas. Por esse motivo, focámo-nos muito no processo de escuta ativa e levantamento das necessidades, sem ideias pré-concebidas. Que se concretiza nas parcerias que fazemos, à medida da situação, de forma a garantir que o que apresentamos assenta no perfil e orçamento dos condomínios.
As visitas mensais são complementadas com contactos telefónicos (fixo e móvel) e videochamada. Contámos ainda com um serviço de piquete.
Confiamos na organização, compreensão, eficiência, e efetuamos todas as diligências ao nosso alcance para garantir a máxima satisfação de quem confia nos nossos serviços.
- DISPOSIÇÕES GERAIS
- CONSTITUIÇÃO
- DIREITOS E ENCARGOS DOS CONDÓMINOS
- ADMINISTRAÇÃO DO EDIFÍCIO
- PROPRIEDADE HORIZONTAL
PRINCIPIO GERAL - ARTIGO 1414º
As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
OBJECTO - ARTIGO 1415º
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com
saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
FALTA DE REQUISITOS LEGAIS - ARTIGO 1416º
1 – A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da
compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2 – Têm legitimidade para arguir a nulidade do titulo os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2 – Têm legitimidade para arguir a nulidade do titulo os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
PRINCIPIO GERAL - ARTIGO 1417º
1 – A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
2 – A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415º.
2 – A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415º.
CONTEÚDO DO TÍTULO CONSTITUTIVO - ARTIGO 1418º
1 – No titulo constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2 – Além das especificações constantes do número anterior, o titulo constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3 – A falta da especificação exigida pelo nº1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do nº2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
2 – Além das especificações constantes do número anterior, o titulo constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3 – A falta da especificação exigida pelo nº1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do nº2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
MODIFICAÇÃO DO TITULO - ARTIGO 1419º
1 – Sem prejuízo do disposto no nº3 do artigo 1422º-A, o titulo constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos;
2 – O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o numero anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
3 – A inobservância do disposto no artigo 1415º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidade designadas no nº2 do artigo 1416º.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
2 – O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o numero anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
3 – A inobservância do disposto no artigo 1415º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidade designadas no nº2 do artigo 1416º.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
DIREITOS DOS CONDÓMINOS - ARTIGO 1420º
1 – Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2 – O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
2 – O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
PARTES COMUNS DO PRÉDIO - ARTIGO 1421º
1 – São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestres e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso de passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2 – Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3 – O titulo constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestres e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso de passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2 – Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3 – O titulo constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
LIMITAÇÕES AO EXERCÍCIO DOS DIREITO - ARTIGO 1422º
1 – Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2 – É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3 – As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4 – Sempre que o titulo constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
2 – É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3 – As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4 – Sempre que o titulo constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
JUNÇÃO E DIVISÃO DE FRACÇÕES AUTÓNOMAS - ARTIGO 1422º-A
1 – Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2 – Para efeitos do disposto do numero anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3 – Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4 – Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no titulo constitutivo.
5 – A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
– Aditado pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10
2 – Para efeitos do disposto do numero anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3 – Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4 – Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no titulo constitutivo.
5 – A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
– Aditado pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10
DIREITOS DE PREFERÊNCIA E DE DIVISÃO - ARTIGO 1423º
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO - ARTIGO 1424º
1 – Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2 – Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a
sua imputação.
3 – As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4 – Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
2 – Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a
sua imputação.
3 – As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4 – Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
REPARAÇÕES INDISPENSÁVEIS E URGENTES - ARTIGO 1427º
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
DESTRUIÇÃO DO EDIFÍCIO - ARTIGO 1428º
1 – No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2 – Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3 – Os condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4 – É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
2 – Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3 – Os condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4 – É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
SEGURO OBRIGATÓRIO - ARTIGO 1429º
1 – É obrigatório o seguro contra incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2 – O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
2 – O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO - ARTIGO 1429º-A
1 – Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do titulo constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2 – Sem prejuízo do disposto na alínea b) do nº2 do artigo 1418º , a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
– Aditado pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10
2 – Sem prejuízo do disposto na alínea b) do nº2 do artigo 1418º , a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
– Aditado pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10
ORGÃOS ADMINISTRATIVOS - ARTIGO 1430º
1 – A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2 – Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.
2 – Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.
ASSEMBLEIA DOS CONDÓMINOS - ARTIGO 1431º
1– A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao ultimo ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2 – A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3 – Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
2 – A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3 – Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
CONVOCAÇÃO E FUNCIONAMENTO DA ASSEMBLEIA - ARTIGO 1432º
1 – A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinada pelos condóminos.
2 – A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3 – As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4 – Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5 – As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terço do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6 – As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7 – Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no numero anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu consentimento ou a sua discordância.
8 – O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº6.
9 – Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicilio ou o do seu representante.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
2 – A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3 – As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4 – Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5 – As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terço do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6 – As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7 – Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no numero anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu consentimento ou a sua discordância.
8 – O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº6.
9 – Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicilio ou o do seu representante.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
IMPUGNAÇÃO DAS DELIBERAÇÕES - ARTIGO 1433º
1 – As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2 – No prazo de 10 dias contados da sua deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3 – No prazo de 30 dias contado nos termos do numero anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4 – O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data de deliberação.
5 – Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6 – A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
2 – No prazo de 10 dias contados da sua deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3 – No prazo de 30 dias contado nos termos do numero anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4 – O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data de deliberação.
5 – Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6 – A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
COMPROMISSO ARBITRAL - ARTIGO 1434º
1 – A Assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre os condómino, ou entre condóminos e o administrador, e fixar apenas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2 – O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
2 – O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
ADMINISTRADOR - ARTIGO 1435º
1 – O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2 – Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3 – O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligencia no exercício das suas funções.
4 – O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5 – O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
2 – Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3 – O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligencia no exercício das suas funções.
4 – O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5 – O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
FUNÇÕES DO ADMINISTRADOR - ARTIGO 1436º
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano.
c) Verificar a existência do seguro do edifício contra risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direito relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano.
c) Verificar a existência do seguro do edifício contra risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direito relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
– Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.
LEGALIDADE DO ADMINISTRADOR - ARTIGO 1437º
1 – O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencerem ou quando autorizado pela assembleia.
2 – O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3 – Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
2 – O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3 – Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
RECURSO DOS ACTOS DO ADMINISTRADOR - ARTIGO 1438º
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
PROPRIEDADE HORIZONTAL DE CONJUNTOS DE EDIFÍCIOS - ARTIGO 1438º-A
O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
– Aditado pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10
– Aditado pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10
Decreto-Lei 268/94 de 25 de Outubro
DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS - ARTIGO 1º
1 – São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos, que nelas hajam participado.
2 – As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
3 – Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o
número anterior.
2 – As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
3 – Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o
número anterior.
DOCUMENTOS E NOTIFICAÇÕES RELATIVOS AO CONDÓMINO - ARTIGO 2º
1 – Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.
2 – O administrador tem dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das
autoridades administrativas.
2 – O administrador tem dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das
autoridades administrativas.
INFORMAÇÃO - ARTIGO 3º
Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou quem, a titulo provisório, desempenhe as funções deste.
FUNDO COMUM DE RESERVA - ARTIGO 4º
1 – É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 – Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota parte nas restantes despesas do condomínio.
3 – O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.
2 – Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota parte nas restantes despesas do condomínio.
3 – O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.
ACTUALIZAÇÃO DO SEGURO - ARTIGO 5º
1 – É obrigatória a actualização anula do seguro contra risco de incêndio.
2 – Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
3 – Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
2 – Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
3 – Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
DÍVIDAS POR ENCARGOS DE CONDOMÍNIO - ARTIGO 6º
1 – A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
2 – O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no numero anterior.
2 – O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no numero anterior.
FALTA OU IMPEDIMENTO DO ADMINISTRADOR - ARTIGO 7º
O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na alta ou impedimento do administrador ou de quem a titulo provisório desempenhe as funções deste.
PUBLICAÇÃO DAS REGRAS DE SEGURANÇA - ARTIGO 8º
O administrador deve assegurar a publicação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.
DEVER DE INFORMAÇÃO A TERCEIROS - ARTIGO 9º
O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às
fracções.
fracções.
OBRIGAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL E DE OBTENÇÃO DA LICENÇA DE UTILIZAÇÃO - ARTIGO 10º
Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracções autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.
OBRAS - ARTIGO 11º
Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9º, 10º, 12º e 165º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei nº38 382, de 7 de Agosto de 1961, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.
DIREITO TRANSITÓRIO - ARTIGO 12º - ARTIGO 10º
Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado ao disposto no artigo 3º.
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